moje dispozice
Přihlásit seNakreslit dům

Úřady a projekt

Smlouva o dílo se stavební firmou: na co si dát pozor

Aktualizováno 7. 11. 2026 · 3 min čtení

Smlouva o dílo rozhoduje, kdo zaplatí, když se něco pokazí. Vzory od firem bývají napsané ve prospěch firmy, a to je pochopitelné. Vy ale máte právo na úpravy. Projdeme body, které by ve smlouvě na stavbu domu neměly chybět.

Předmět díla a cena

  • Předmět díla přesně podle projektové dokumentace pro provádění stavby a položkového rozpočtu, které jsou přílohou smlouvy. „Rodinný dům dle dohody“ nestačí.
  • Rozsah: co je a co není součástí (přípojky, zemní práce, terénní úpravy, revize, úklid, odvoz odpadu). Viz Hrubá stavba, nebo dům na klíč.
  • Cena: pevná cena za celé dílo, nebo jasně popsaná pravidla, kdy a jak se může změnit (inflační doložka, cena „dle skutečnosti“ u výkopů).
  • Materiály: konkrétní výrobky nebo parametry. Záměna za „rovnocenný“ materiál jen s vaším písemným souhlasem.

Platby, zádržné a termíny

  • Platby po dokončených a převzatých etapách, ne předem. Případná záloha jen na materiál vyráběný na zakázku (okna) a přiměřená.
  • Zádržné 5 až 10 % z každé faktury nebo z ceny, uvolněné po odstranění vad z předávacího protokolu.
  • Harmonogram s termíny etap a termínem dokončení jako přílohou smlouvy.
  • Smluvní pokuty za prodlení s dokončením a s odstraněním vad. Měly by být přiměřené a vyvážené s pokutou za vaše prodlení s platbou.
  • Platby u hypotéky sladěte s čerpáním banky, viz Hypotéka na stavbu domu.
Přesné zadání = méně sporů

Ujasněte si dispozici a cenu v editoru. Čím přesnější je zadání a projekt, tím méně prostoru pro výklad ve smlouvě.

Otevřít editor zdarma

Vícepráce, kontrola a převzetí

  • Vícepráce jen na základě písemného změnového listu s cenou a dopadem na termín, odsouhlaseného předem. Neodsouhlasené se neplatí.
  • Technický dozor stavebníka s právem vstupu na stavbu, zápisu do stavebního deníku a zastavení prací při vážné vadě.
  • Kontrolní dny a povinnost firmy vyzvat vás ke kontrole konstrukcí, které budou zakryty.
  • Převzetí díla: postup, předávací protokol, doklady, které firma předá (revize, prohlášení o vlastnostech, dokumentace skutečného provedení). Viz Převzetí stavby od firmy.

Záruka, pojištění a odstoupení

  • Záruka na stavbu (obvykle 5 let), na technologie podle výrobce, a lhůty pro odstranění vad (např. havárie do 48 hodin).
  • Pojištění odpovědnosti firmy a kdo pojišťuje rozestavěnou stavbu, viz Pojištění stavby a domu.
  • Subdodavatelé: firma odpovídá za jejich práci jako za svou.
  • Odstoupení: kdy můžete od smlouvy odstoupit (dlouhé prodlení, opakované vady, insolvence firmy) a jak se vypořádá rozestavěná stavba.
  • Vlastnictví materiálu na stavbě a odpovědnost za škody do převzetí.

Tip: nechte si smlouvu před podpisem projít advokátem. Stojí to zlomek ceny domu a ušetří spory, které by stály mnohem víc. Tento článek je obecný a nenahrazuje právní radu.

Domy z katalogu

Každý dům otevřete zdarma v editoru, upravíte ho a cena se přepočítá hned.

Domy podle parametrů: Dům do 5 milionů · Bungalov 4+kk do 5 milionů · Bungalov 4+kk

Celý katalog domů a bytů →

Časté otázky

Co musí obsahovat smlouva o dílo na stavbu domu?

Přesný předmět díla podle projektu a rozpočtu, cenu, platební podmínky se zádržným, harmonogram, pravidla pro vícepráce, záruku, postup převzetí, pojištění a podmínky odstoupení.

Mám platit stavební firmě zálohu?

Nejlépe ne, nebo jen přiměřenou zálohu na materiál vyráběný na zakázku. Ostatní se platí po dokončených a převzatých etapách.

Jak velké má být zádržné?

Obvykle 5 až 10 % z ceny nebo z každé faktury, uvolněné po odstranění vad z předávacího protokolu.

Můžu měnit vzorovou smlouvu firmy?

Ano, smlouva je dohoda obou stran. Seriózní firma o rozumných úpravách jedná. Pomůže, když smlouvu projde advokát.

Nakreslete si svůj dům. Cenu uvidíte hned.

Obrys, místnosti, patro, střecha. Každá změna hned přepočítá orientační cenu stavby. Zdarma a bez registrace.

Otevřít editor zdarma

Článek je orientační a nenahrazuje projektovou dokumentaci. Konkrétní řešení vždy ověřte u autorizovaného projektanta a u stavebního úřadu.

Související rady