Hypotéka na stavbu domu: kolik půjčí banka a jak se čerpá

Kolik banka půjčí

Banky se řídí doporučením České národní banky. Hlavní je ukazatel LTV, tedy poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Obvykle banka půjčí nejvýš 80 % hodnoty, žadatelům do 36 let často až 90 %. Hodnotou se myslí odhad nemovitosti po dokončení: pozemek plus hotový dům.

Druhá otázka je bonita: kolik ze svého příjmu zvládnete splácet. Banka počítá s rezervou na vyšší úrok a se všemi vašimi dalšími úvěry a leasingy.

Měsíční splátku a další náklady rozebíráme v článku Kolik stojí dům měsíčně.

Co banka chce vidět

• Pravomocné povolení stavby a projektovou dokumentaci.
• Rozpočet stavby, nejlépe položkový od firmy, u svépomoci podrobný vlastní rozpočet.
• Smlouvu o dílo se stavební firmou, pokud stavíte dodavatelsky.
• Odhad nemovitosti zpracovaný odhadcem banky, podle něj se počítá LTV.
• Doklady o příjmech, výpisy z účtu a doklad o vlastnictví pozemku nebo kupní smlouvu.

Některé banky poskytnou hypotéku i na koupi pozemku a stavbu dohromady. Peníze na pozemek pak čerpáte hned, na stavbu až po povolení.

Čerpání po etapách

Nejdřív se obvykle vyčerpají vlastní zdroje, teprve pak peníze banky. Banka uvolňuje další části podle postupu stavby, třeba po základové desce, hrubé stavbě, střeše a dokončení. Před dalším čerpáním chce fotky, faktury nebo kontrolu technikem.

Během výstavby platíte jen úroky z vyčerpané částky, plná splátka začne po dočerpání. Přitom většinou ještě platíte nájem, proto počítejte s obdobím dvojího bydlení 12 až 18 měsíců.

Na dočerpání je obvykle lhůta, často jeden až dva roky. Když se stavba protáhne, je potřeba žádat o prodloužení, což může stát poplatek.

Na co si dát pozor

1. Podhodnocený rozpočet. Pokud rozpočet nepočítá s vybavením, přípojkami a terénními úpravami, peníze dojdou před kolaudací. Mějte rezervu aspoň 10 %.
2. Odhad nižší než cena. Když odhadce ocení dům níž, než stojí, banka půjčí méně a rozdíl doplácíte z vlastních peněz.
3. Fixace. Zvolte délku fixace podle toho, jak dlouho chcete mít splátku jistou. Při změně sazeb po fixaci se splátka může výrazně změnit.
4. Pojištění. Banka vyžaduje pojištění nemovitosti, u rozestavěné stavby se ověřte, od kdy platí.
5. Dotace. Program Nová zelená úsporám může na úspornou novostavbu nebo fotovoltaiku přispět. Podmínky se mění, ověřte si je před podpisem smlouvy s firmou.