moje dispozice
Přihlásit seNakreslit dům

Výběr domu

4+kk, nebo 5+kk? Jak vybrat velikost rodinného domu

Aktualizováno 7. 11. 2026 · 3 min čtení

Rozdíl mezi 4+kk a 5+kk je jeden pokoj, v ceně domu ale klidně 800 tisíc korun. Spočítali jsme to na domech z našeho katalogu a sepsali, podle čeho se rozhodnout.

Co znamená 4+kk a 5+kk

První číslo udává počet obytných místností: obývací pokoj, ložnice, dětské pokoje, pracovna. Zkratka kk znamená kuchyňský kout, tedy kuchyň spojenou s obývacím pokojem. Označení 4+1 by znamenalo samostatnou kuchyň jako vlastní místnost.

Koupelna, WC, šatna, spíž, technická místnost ani chodba se do čísla nepočítají. Proto mohou mít dva domy 4+kk úplně jinou velikost: jeden 95 m² a druhý 135 m².

  • 4+kk = obývací pokoj s kuchyní + ložnice rodičů + 2 dětské pokoje (nebo 1 dětský a pracovna).
  • 5+kk = totéž + další pokoj: třetí dítě, pracovna, pokoj pro hosty nebo prarodiče.

Kolik metrů a kolik peněz

Průměry z domů v katalogu Moje dispozice, cena je orientační cena stavby z editoru (bez pozemku a vybavení, s přípojkami):

DůmUžitná plochaOrientační cenaCena za m²
3+kk bungalov≈ 77 m²≈ 3,8 mil. Kč≈ 49 000 Kč
4+kk bungalov≈ 114 m²≈ 5,3 mil. Kč≈ 46 600 Kč
5+kk bungalov≈ 141 m²≈ 6,1 mil. Kč≈ 43 500 Kč
5+kk patrový≈ 156 m²≈ 6,3 mil. Kč≈ 40 400 Kč
6+kk patrový≈ 182 m²≈ 7,3 mil. Kč≈ 40 100 Kč

Z tabulky je vidět zajímavá věc: cena za metr s velikostí domu klesá. Kuchyň, koupelna, technika a vstup jsou v každém domě a jsou drahé. Další pokoj je „jen“ zeď, podlaha a okno. Pátý pokoj tedy stojí méně, než by odpovídalo průměrné ceně za m².

Pokoj 12 m² přidá k domu i kus chodby a zdí, v součtu asi 15 až 16 m² zastavěné plochy. Při běžné ceně je to orientačně 500 až 800 tisíc Kč.

Přidejte pokoj a sledujte cenu

Otevřete dům 4+kk v editoru, protáhněte ho o 3 metry a vložte pokoj. Cena se změní hned.

Otevřít editor zdarma

Komu stačí 4+kk

  • Rodině se dvěma dětmi, kde každé dítě má svůj pokoj a nikdo nepracuje z domu.
  • Páru, který chce pracovnu a pokoj pro hosty a další děti neplánuje.
  • Když je rozpočet napjatý: menší dům znamená nižší hypotéku i nižší náklady na topení po celý život.

Dobře navržený 4+kk kolem 110 až 120 m² s velkou šatnou a technickou místností se cítí větší než špatně navržený 5+kk. Vyplatí se raději přidat úložné prostory než další pokoj, který bude sloužit jako sklad.

Kdy se vyplatí 5+kk

  • Tři děti nebo plán na třetí dítě. Dodatečně přistavět pokoj je mnohem dražší než ho postavit hned.
  • Práce z domova. Pracovna s dveřmi, kde se dá telefonovat, je dnes častý důvod pro pátý pokoj.
  • Prarodiče nebo hosté. Pokoj v přízemí u koupelny může později sloužit jako ložnice, až schody přestanou být pohodlné.
  • Prodejnost. Větší rodinné domy se na trhu hledají a pokoj navíc zvyšuje hodnotu domu.

Alternativou k pátému pokoji je flexibilní místnost: větší dětský pokoj, který jde později rozdělit příčkou na dva. Stačí mít dvě okna a připravit dvoje dveře.

Jak se rozhodnout

  1. Spočítejte, kdo bude v domě spát za 5 a za 15 let.
  2. Rozhodněte, jestli někdo potřebuje pracovnu s dveřmi.
  3. Porovnejte rozdíl ve splátce. Při úvěru na 30 let a úroku kolem 5 % dělá každých 500 tisíc korun zhruba 2 600 Kč měsíčně. Viz Kolik stojí dům měsíčně.
  4. Nakreslete si obě varianty a porovnejte je vedle sebe.

Domy 4+kk a 5+kk v katalogu

Každý dům otevřete zdarma v editoru, upravíte ho a cena se přepočítá hned.

Domy podle parametrů: Bungalov 4+kk · Dům pro 5 členů · Dům s pracovnou

Celý katalog domů a bytů →

Časté otázky

Co znamená kk u dispozice?

Kk znamená kuchyňský kout, tedy kuchyň, která je součástí obývacího pokoje. Dispozice 4+1 má naopak kuchyň jako samostatnou místnost.

Kolik m² má dům 4+kk?

Nejčastěji 100 až 130 m² užitné plochy. V našem katalogu je průměr bungalovu 4+kk asi 114 m².

Kolik m² má dům 5+kk?

Obvykle 135 až 170 m². Patrové domy 5+kk v katalogu mají průměrně asi 156 m², bungalovy asi 141 m².

O kolik je dražší 5+kk než 4+kk?

Podle velikosti pokoje orientačně o 500 až 900 tisíc Kč na stavbě. Cena za m² u větších domů klesá, protože kuchyň, koupelna a technika jsou v obou domech.

Počítá se koupelna nebo šatna do dispozice?

Ne. Do čísla se počítají jen obytné místnosti. Koupelna, WC, šatna, spíž, chodba a technická místnost se nepočítají.

Nakreslete si svůj dům. Cenu uvidíte hned.

Obrys, místnosti, patro, střecha. Každá změna hned přepočítá orientační cenu stavby. Zdarma a bez registrace.

Otevřít editor zdarma

Článek je orientační a nenahrazuje projektovou dokumentaci. Konkrétní řešení vždy ověřte u autorizovaného projektanta a u stavebního úřadu.

Související rady